Exploitatie of onroerend goed: wat koop je nu eigenlijk?

Twee heel verschillende aankopen

Als iemand zegt “ik heb een restaurant gekocht”, kan dat twee totaal verschillende dingen betekenen. Hij kan de onderneming hebben gekocht en het pand huren. Of hij kan het pand hebben gekocht, met of zonder draaiende zaak erin.

In de branche heet dat eerste de exploitatie of roerend goed; het tweede is onroerend goed. Verreweg de meeste horecaovernames in Nederland zijn van het eerste type: je koopt de zaak en huurt de muren.

De exploitatie kopen

Je koopt de onderneming zoals die draait. Dat bestaat uit:

• Inventaris — keuken, koeling, tap, meubilair, kassa: alles wat losstaat van het gebouw.
• Goodwill — de meerwaarde van een lopende zaak: omzet, vaste gasten, reputatie, naam.

Het pand huur je van een verhuurder. Je neemt daarvoor het huurcontract over, wat alleen kan als de verhuurder instemt — de indeplaatsstelling. Daarmee is dat huurcontract een van de belangrijkste onderdelen van je aankoop: looptijd, huurprijs en voorwaarden bepalen mede wat de zaak waard is.

Het onroerend goed kopen

Je koopt de stenen: het pand zelf. Dat kan met of zonder lopende exploitatie erin. Koop je beide, dan betaal je voor het vastgoed én voor de onderneming.

Dit gaat via de notaris, je betaalt overdrachtsbelasting (voor niet-woningen 10,4% in 2026) en je hebt te maken met zaken als erfpacht, VvE, bouwkundige staat en energielabel. De bedragen liggen een stuk hoger, maar je krijgt er iets voor terug: je bent geen huur meer kwijt en je bouwt vermogen op.

Zo lees je een advertentie

Op de horecaplatforms zie je bij elke zaak een prijsaanduiding met een afkorting. Die vertelt precies wat er te koop is:

Staat er “INV/GW: € 95.000”, dan koop je de zaak voor € 95.000 en huur je het pand — vraag dan altijd meteen naar de huurprijs en de looptijd van het contract, want die bepalen of het rendabel is. Staat er “OG: € 199.000”, dan gaat het om het pand.

Wat het praktisch uitmaakt

Dat laatste punt is voor kopers belangrijk: een bank financiert onroerend goed makkelijker dan goodwill, omdat er onderpand tegenover staat. Tegelijk is de totale investering bij een pand veel hoger. Meer daarover in financiering van een horecaovername.

Welke past bij jou?

De exploitatie kopen ligt voor de hand als je wilt ondernemen en niet in vastgoed wilt investeren. Je investering is een stuk lager, je bent sneller open en je kapitaal zit in de zaak in plaats van in stenen. Dit is de route van verreweg de meeste horecaondernemers.

Let dan vooral op je huurcontract. Een korte looptijd of een hoge huur maakt de zaak minder waard en lastiger te financieren — en je bent afhankelijk van de verhuurder.

Het pand erbij kopen is interessant als je vermogen wilt opbouwen, langdurig op één plek wilt zitten en de financiering rondkrijgt. Je bent dan geen huur kwijt en niemand kan je contract opzeggen. Het vraagt wel fors meer kapitaal en je loopt vastgoedrisico naast ondernemersrisico.

Twijfel je? Begin dan met de exploitatie. Zit je er over een aantal jaren nog met een goedlopende zaak, dan kun je alsnog proberen het pand te kopen — verhuurders staan daar vaker voor open dan mensen denken.